开发成本怎么进行核算 开发成本怎么进行核算分析

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开发成本怎么进行核算

要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容.开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出.开发产品成本按其用途,可分为如下四类:

1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出.

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出.

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出.

4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出.

以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:

1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价.

2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用.

3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用.

4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费.

5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等. 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本. 如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用.管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用. 不含营业税、土地使用税、土地增值税和印花税. 其中,营业税和土地增值税应计入营业税金及附加,土地使用税和印花税应计入管理费用,它们都不是开发成本核算的范畴.

房地产销售怎么分摊开发成本

第一步:归集开发成本合计数.

首先归集清算对象帐载开发成本会计科目借方累计发生数,即建造项目所有的、合理的、合规的支出.如上图所示,开发成本总额1.15亿元.

提示:按照开发成本六个明细列式,详细记载每一明细科目的借方发生数.目的就是一则细化分类,便于后续审核;二则便于稽查应对.

第二步:利息单独列示

开发成本---开发间接费科目的利息支出单独列示.在计算土地增值税流程中,利息扣除分为两种,一是计算扣除,二是据实扣除.为了便于前期测算和后期清算,有必要单独列示.你懂的!

第三步:汇总销售面积

该销售面积包括三部分:

一是实际销售面积.该面积一定是实际销售的面积,与测绘面积、预售面积不一样的.修建的公配(会所),不属于可售面积,但属于建筑面积.如果企业实际销售了会所(姑且不论是否可以销售、是否违规),则会所属于实际销售面积.要注意概念的区分.

二是自用面积.企业出于以下几点原因有可能自用房产:捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用.自用面积转固定资产的时候,同样是存在成本的,因此,自用面积必须考虑.

三是出租面积.企业处于各种考虑,将开发产品作为投资性房地产获取收益,同样考虑该部分的建筑面积.

第四步:计算单位成本

在计算的时候注意区分,包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本.

完成以上步骤之后,在进行土地增值税清算的时候就简单了,销售100平方米,扣除100平方米的成本,计算增值额,寻找税率,计算土地增值税税款.

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