土地增值税清算流程 税务师事务所土地增值税清算流程

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　　土地增值税清算流程

　　一、取得土地使用权所支付金额的分配

　　二、房地产开发成本的分配

　　1。分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊;

　　2。在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配。

　　三、开发费用的分配财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

　　四、与转让房地产有关的税金的分配房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

　　五、财政部规定的加计20%扣除数的分配根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

　　对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料:

　　《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销(预)售许可证、详细规划总平面图复印件;取得土地使用权所支付金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。

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